Bulle immobilière au Québec : attention aux vices cachés

Dernière mise à jour : 31 mars 2021



Le marché immobilier au Québec est en pleine ébullition, le prix de l’immobilier n’a cessé d’augmenter depuis plusieurs décennies, atteignant des sommets depuis la crise sanitaire.


C’est un fait, depuis quelques années, l’achat d’un bien résidentiel se transforme en véritable guerre d’enchères entre acquéreurs potentiels sous les yeux de vendeurs nécessairement exigeants.


Acquérir un bien immobilier nécessite, pour l’acquéreur, une patience à toute épreuve ; celui-ci devant proposer un prix supérieur à celui demandé par le vendeur, après une visite de quelques minutes du bien convoité. Certes, l’acheteur sait que le prix proposé ne correspond pas au marché mais il le fait dans le but d’obtenir le bien tant désiré qu’il aura visité aux côtés d’une vingtaine d’autres enchérisseurs. La difficulté pour l’acquéreur réside, en plus, dans le fait qu’il ne connait pas le prix proposé par les autres acheteurs concurrents.


Or, si de prime abord la meilleure offre semble être la plus élevée, elle doit être aussi la moins contraignante pour le vendeur. Un acquéreur potentiel qui propose un prix alléchant pourrait se sentir obligé de ne pas demander d’expertise (pyrite par exemple, à la charge du vendeur) ou ne pas exiger d’inspection (à la charge de l’acheteur généralement). Il s’agit d’une erreur de jugement.


L’emballement actuel et la précipitation dans laquelle les vendeurs et acheteurs se lancent peut devenir une source de contentieux considérable dans les prochains mois.


Le fait, pour l’acquéreur pressé de ne pas solliciter une inspection, alors même qu’il n’a visité que très rapidement le bien pour lequel il a formulé une offre pourra lui être reproché en Cour. Il est primordial, à notre avis, d’exiger avec toute offre qu’une inspection préachat soit réalisée. En cas de vice caché, si aucune inspection n’a été effectuée la Cour pourra potentiellement constater le manque de diligence de l’acquéreur qui a visité que brièvement le bien. Solliciter la nullité de l’acte de vente pour vice caché sera particulièrement compromise, le vice pourra en effet être considéré comme étant apparent : « lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ou vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect. Dans le cas où l'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie. S'il ne la fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera ». (St-Louis c. Morin, 2006 QCCA 1643, para. 39).


L’inspection pré achat, dont le prix est plus que raisonnable, devra, malgré l’empressement actuel à acquérir un bien résidentiel, être exigé par tout acheteur prudent et diligent.