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Droit immobilier

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Bail Commercial

A

Quelques notions:

Le Code civil du Québec définit le louage comme étant le contrat par lequel une personne, le locateur, s’engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d’un bien, meuble ou immeuble, pour un certain temps.

Il y a plusieurs types de bail qui sont nommés le bail brut, le bail net, le bail net net (double net), et le bail net net net (triple net). La différence entre ces types de baux réside notamment dans les frais annexes au loyer (taxes foncières et scolaires, assurance, entretien, travaux, etc.)

Attention toutefois, il ne s'agit pas de termes définis dans le Code civil ou dans la jurisprudence québécoise. 

Une lecture attentive du bail ainsi qu’une rédaction minutieuse seront nécessaires, d’autant que le code civil du Québec n’impose que très peu de règles encadrant ce type de contrat. Le bail commercial reste la loi des parties. 

Confiez à notre cabinet vos projets, nous saurons vous conseiller au mieux avant la rédaction et la signature de votre bail.

B

La publication du bail commercial:

Il peut être opportun, dans certains cas, de publier votre bail auprès du bureau de la publicité des droits en application des articles 1887 et 2999.1 du Code civil du Québec.

En effet, faute d'être publié et dans l'éventualité où votre bailleur vend l'immeuble a en cours de bail, votre bail pourrait se voir résilié ce qui pourrait être grandement préjudiciable pour votre activité. 

L'inscription d'un bail commercial pour le locataire peut être une nécessité à ne pas négliger et à étudier avec votre avocat.

Il existe plusieurs types de publications : par la présentation de l’acte lui-même ou d’un extrait authentique de celui-ci (au long), par le moyen d’un sommaire qui résume le document ou encore, lorsque la loi le prévoit, au moyen d’un avis.

Le cabinet MTL Avocats vous accompagnera dans la rédaction ou l’étude de votre bail ainsi que dans sa publication. 

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Le bail résidentiel ou contrat de louage est défini par l’article 1851 du Code civil du Québec comme étant le contrat par lequel une personne, le locateur, s’engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d’un bien, meuble ou immeuble, pour un certain temps. 

La rédaction d’un bail résidentiel est très largement encadrée par la loi, et notamment par le code civil du Québec qui pose des règles d’ordre public. Parmi ces règles, nous pouvons citer quelques exemples : 

- le locateur ne peut exiger un dépôt de garantie au locataire, règle qui existe uniquement au Québec et en Ontario. 

-le locateur doit garantir le locataire contre les défauts du bien loué qui en affectent l'usage, qu'ils soient apparents ou cachés.

Aussi, des règles et conditions s’appliquent au droit de reprise du logement par le locateur propriétaire. 

Le cabinet peut vous assister et vous conseiller tant sur la conclusion du bail que sur une affaire devant le Tribunal Administratif du logement. Précision importante, lorsque le seul objet de la demande est le recouvrement d’une petite créance (moins de 15 000 $), l’avocat ne peut représenter une partie à un litige devant le Tribunal administratif du logement.

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Bail résidentiel

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Hypothèques

L’hypothèque est défini par l’article 2660 du code civil que Québec comme « un droit réel sur un bien, meuble ou immeuble, affecté à l'exécution d'une obligation, elle confère au créancier le droit de suivre le bien en quelques mains qu’il soit, de le prendre en possession ou en paiement, de le vendre ou de le faire vendre et d’être alors préféré sur le produit de cette vente suivant le rang fixé dans le présent code.

Il existe plusieurs types d’hypothèque légale : 

- L'hypothèque légale de l'État et des personnes morales de droit public 

-L'hypothèque légale du syndicat des copropriétaires 

- L'hypothèque légale du créancier détenteur d'un jugement

- L'hypothèque légale du domaine de la construction

Une hypothèque, bien que valable entre les parties, ne devient opposable aux tiers que lorsqu'elle est publiée, publication qui doit respecter les règles prévues.

Nous nous attarderons sur l’hypothèque légale de la construction

L'hypothèque légale de construction est un outil servant à garantir le paiement de la créance des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble. Il peut s’agit des architectes, ingénieurs, fournisseurs de matériaux, ouvriers, entrepreneurs et sous-entrepreneurs.

Sa publication au registre foncier affecte les titres de l'immeuble visé et permet à son bénéficiaire d'être payé de façon prioritaire.

Pour qu'une créance soit garantie par une hypothèque légale du domaine de la construction elle doit répondre à quelques exigences posées par le code civil du Québec

-il doit s'agir de travaux de construction ou de rénovation ayant donné une plus-value à un immeuble

-Ses travaux doivent avoir été demandés par le propriétaire-il doit s'agir de matériaux ou de services fournis ou préparés pour ces travaux

Dans certains cas, ils doivent avoir été dénoncés au propriétaire

Nous pouvons vous accompagner tans sur la publication et la radiation d’hypothèque que sur la contestation de cette hypothèque.

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